Préemption, expropriation

Préemption : le propriétaire est vendeur, il a un acheteur

Le droit de préemption est une décision qui s’applique à un territoire défini par un vote du conseil municipal. Il faut ensuite que cette décision ait été publiée en annonces légales dans les journaux. Dans ce périmètre, les notaires sont tenus d’adresser à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner qui définit le bien (références cadastrales) et qui indique le prix validé par un compromis de vente. Le maire, sur délégation du conseil, (Article L2122-22 n°15 du code général des collectivités territoriales), peut exercer le droit de préemption au nom de la commune. Cette décision doit être valablement motivée, sinon elle sera cassée par le juge. Elle se fait au prix défini dans la DIA, sauf si le maire demande la révision du prix ; dans ce cas, le juge de l’expropriation, après audience, dit le prix définitif. Dans tous les cas, le vendeur peut retirer son bien de la vente. Et il en reste propriétaire !

Le propriétaire d’un bien situé dans un périmètre de préemption peut mettre en demeure la commune d’acheter le bien. Si la commune refuse d’acheter, le droit de préemption tombe. C’est ainsi qu’a la fin des années 90, la commune a acheté le jardin de la tour Belmont et la grande maison qui y était attaché.

Histoire récente de la préemption  : la commune a délégué à Foncier de Bretagne d’acquérir à sa place les bâtiments de l’ISSAT et les salles paroissiales (ancien collège Ste-Thérèse). Les propriétaires ont reçu exactement le prix que leur proposait un promoteur, ils n’ont pas été lésés. Le promoteur avait prévu une opération spéculative ; mais la commune, à travers le projet de ZAC multisites, souhaite un aménagement urbain plus vaste. La démolition des bâtiments de l’ISSAT est prévue au printemps. Pour les salles paroissiales, il est convenu que la commune attendra que le curé ait mené à bien son projet de nouvelle salle.

Comme on le voit, la préemption ne peut pas léser le vendeur, il est bien protégé par le juge pour ce qui est de la valeur de son bien... Et il garde la possibilité de renoncer à la vente. L’acquéreur n’est pas lésé non plus ; il peut d’ailleurs lui aussi saisir le juge qui alors vérifie la validité de la préemption (motivation donc par l’intérêt général). Un usage abusif de la préemption donnerait lieu à indemnité pour l’acquéreur empêché, mais aussi par le vendeur qui aurait été privé des avantages d’une vente. Il y a un cas de ce genre qui a été tranché par la justice... en faveur de la commune.

Notons qu’en zone agricole ou naturelle, c’est la SAFER qui est titulaire du droit de préemption.

Expropriation : un mot qui fait peur

L’expropriation ne peut venir qu’au bout de procédures qui valident juridiquement l’intérêt général. Par exemple par une déclaration d’utilité publique. Ainsi, dans la ZAC du Centre, la déclaration d’utilité publique, pourtant combattue par des juristes spécialisées, a conduit des expropriations. La vente est donc contrainte et forcée, mais le juge protège les propriétaires des procédures abusives et vient garantir que le bien est payé au juste prix, auquel il ajoute des indemnités diverses qui augmentent le prix de base de façon notable. On a vu par exemple, un petit hangar bancal, mal couvert de tôles rouillées, valorisé à 10000 euros. ; de l’avis de quelques uns, la cabane n’en valait pas 1000.

Une autre procédure aurait pu conduire à l’expropriation : « l’état manifeste d’abandon ». Tout le monde connaît cette propriété du centre-ville, qui comporte une bâtisse des années 70, bâtisse squattée à plusieurs reprises, sauvée de l’incendie plusieurs fois par l’intervention (trop ?) rapide des pompiers. La commune avait lancé la procédure « état manifeste d’abandon » qui met en demeure les propriétaires de faire les travaux nécessaires... La procédure court toujours, mais devrait s’arrêter : les propriétaires acceptent de vendre – de gré à gré, au prix négocié – ces espaces qui vont servir à la future maison médicale.

Spoliation ? Non, les droits des propriétaires sont protégés

On voit bien que dans tous les cas, l’intérêt général peut s’imposer, dans un cadre juridique très contraignant, mais les juges sont là pour protéger les propriétaires d’éventuels caprices des élus et garantir leurs intérêts patrimoniaux.