La ZAC du Centre au conseil municipal

Le document présenté au conseil municipal

Le CRAC de la ZAC du Centre pour l’année 2016

Pourquoi faire une ZAC ?

Dès les années 80, le POS (Plan d’Ocupation des Sols) avait classé en zone à urbaniser, sous réserve d’aménagement d’ensemble, un ensemble de parcelles proches du centre-ville. Comme c’était possible à l’époque, les différents propriétaires avaient détaché des lots individuels proches des réseaux (sans débourser un sou pour accéder à ces réseaux) et attendaient tranquillement le délai de dix ans pour vendre un autre lot. Des terrains presque gelés donc, sans plan d’ensemble pour l’urbanisation. La procédure ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) était le moyen pour penser un aménagement global. D’ailleurs en son temps, Jean de Kerangat, maire de 77 à 89, avait envisagé de recourir à cette procédure avant d’y renoncer...

La ZAC du Centre, une réponse adaptée aux besoins

C’est un dossier que notre équipe a relancé au début des années 2000 avec, dans le projet d’aménagement, la volonté de structurer l’urbanisation entre la rue Laënnec, la rue du Calvaire, jusqu’au quartier des écoles de Beausoleil. Cela impliquait des équipements publics : parking et accès est pour le cimetière et des logements soit en location, soit en maisons de ville, soit en lots libres. Le remplacement des HLM par la piscine, la création de la maison de l’enfance s’inscrivaient aussi dans cette réflexion.

Le schéma de la partie sud de la ZAC (tranche 1)

Le projet affichait aussi une volonté de densifier le centre-ville (des lots de plus petite taille, donc un peu moins chers) et de favoriser l’accueil de familles avec des enfants en bas âge (priorité aux primo-accédants, pour éviter l’investissement immobilier spéculatif). C’était aussi une volonté marquée d’amener des habitants au centre-ville au plus près des commerces et des services.

D’autre part, les lots de la ZAC sont exonérés de la Taxe d’aménagement, qui a remplacé la TLE (Taxe locale d’équipement,) et de la Taxe de raccordement à l’égout perçue par le SIAEP (Syndicat intercommunal d’adduction d’eau et d’assainissement.). Des avantages financiers non négligeables quand on construit une maison.

Des contentieux tranchés par les tribunaux

Malgré la concertation et les adaptations amenées par la concertation , la commune a dû défendre ses choix devant les tribunaux... Et la commune a gagné ! Au moment du lancement de la 2ème phase, cet article faisait le point sur les contentieux tranchés par le juge. A lire ici ZAC du Centre, tranche 2.

Les critères de vente définis avec l’aménageur EADM

La conduite de l’opération a été confiée à la société d’économie mixte du Morbihan EADM.  L’aménageur avait pour mission de réaliser les travaux et de commercialiser les terrains au prix défini avec la collectivité (75€/m²) à des acquéreurs dont la candidature devait être approuvée par la municipalité en fonction des critères : âge des parents, nombre et âge des enfants, résidence (Questembert ou hors Questembert), lieu de travail, implication dans la vie locale, etc. Les critères permettaient d’établir un classement des demandes et, de fait, les retraités désirant s’installer ou revenir à Questembert étaient loin d’être prioritaires. De même, l’investissement locatif était découragé, il est vrai qu’il est déjà largement favorisé par des avantages fiscaux.

Assouplir les contraintes, mais pas au point de...

Ces contraintes ont considérablement ralenti la commercialisation. C’est pourquoi la municipalité de Mme Martin a décidé d’assouplir les contraintes et d’élargir les critères d’acceptation des candidatures. D’autre part, pour des raisons de « composition », la municipalité a permis de réunir deux lots pour en faire un seul de près de 1000 m², vendu aux alentours de 70 K€ : pas vraiment un tarif pour primo-accédant. D’ailleurs sur ce terrain, l’acquéreur a déposé un permis de construire pour une maison de 220m² : au bas mot, il s’agit d’un investissement de 300 K€. Tant mieux pour ceux qui peuvent le faire.

Les tranches 2 et 3 de la ZAC

Un vrai manque à gagner pour la commune

Mais où sont les objectifs définis au départ pour la ZAC ? Est-il encore raisonnable d’exonérer ces investisseurs de la taxe d’aménagement ? La commune qui a déjà fait l’effort de lancer cette démarche est privée d’une recette non négligeable. Pour se faire une idée de la perte de recettes, on peut utiliser un outil de calcul disponible ici en ligne. Les 100 premiers mètres carrés bénéficient d’un abattement de 50% et cela donne 2 300€ pour 100m² ; on dépasse les 5 000€ pour 110 m², on atteint 6 875€ pour 150 m²...

Quant à l’investissement locatif, il bénéficie de soutiens fiscaux par ailleurs, et il ne paraît pas raisonnable d’en rajouter avec les avantages accordés au détriment des finances locales et des habitants susceptibles d’en avoir le plus besoin.

Faut-il rappeler que la ZAC a fait l’objet d’une DUP (Déclaration d’Utilité Publique) fondée sur les objectifs annoncés à la création ? Qu’en reste-t-il aujourd’hui ? Pas grand chose : l’objet de la ZAC a été totalement dévoyé.